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Per una politica finalmente riformista sulla casa

di Salvatore Sechi - 22 maggio 2008

Dalla prima Repubblica in avanti, senza soluzioni di continuità, la gestione del patrimonio pubblico da parte degli enti previdenziali è ispirata ad una logica quasi sovietica. Inps, Inpdap, Inail ecc. dispongono di una catena di organi di vigilanza, direzione, contenzioso, coordinamento, gestione del patrimonio che assomiglia ad una rendita di posizione. Malgrado l'esistenza anche di preziose competenze, essi ospitano una manomorta di personale elevata al ruolo di manager con stipendi che sono più del doppio di quelli dei professori universitari alla fine della carriera. Il valore di mercato dell'amministrazione di questi enti è dato dalla capacità di creare reddito. Non sono mai stati in grado di far rendere l'enorme patrimonio immobiliare pubblico più del 2%. La magistratura della Corte dei Conti, quasi mai consultata preventivamente, è stata implacabile nel denunciare abusi e deficienze. Giulio Tremonti, sei anni fa, decise di fare piazza pulita alienandolo con un massiccio programma di cartolarizzazioni.

L'andamento delle vendite nel primo trimestre del 2008 è arrivato in parlamento mentre si disfaceva in un letto di bambagia il governo Prodi. La relazione presentata a deputati e senatori mostra un clamoroso declino delle vendite e degli affitti: dai 331 milioni di euro del primo trimestre del 2007, sono precipitati a 168. Restano da vendere circa 17.388 unità, il che significa che oltre il 72% del portafoglio di immobile iniziale (ammontava a 62.880) è stato venduto. Non è un grande risultato, ma Padoa-Schioppa ha calcolato che il valore dell'invenduto si aggirerebbe intorno ai 2,8 miliardi di euro. La sostenibilità finanziaria dell'operazione sembra assai incerta, se si tiene conto di quanto lievitano i costi di un'idrovora come la Scip2. Basta qualche dato sulle voci di costo: come i 689 milioni di euro di interessi pagati dalla Scip Srl agli investitori, i 385 milioni di interessi derivanti dal contratto Swap, o i 656 milioni di minor incasso introitato dalla Scip Srl per la restituzione delle somme maggiormente corrisposte dagli altri inquilini rispetto ai prezzi del 2001. Né si può dimenticare l'incidenza che hanno i ritardi nell'andamento degli incassi.

Ormai l'invenduto coincide in gran parte con l'abusivismo delle aree urbane marginali (la polpa dei centri storici, cioè a maggiore valore commerciale, è già stata alienata). Proprio gli edifici ivi collocati sono oggetto di un tenace contenzioso giudiziario. Da una parte per via del degrado che non di rado li caratterizza, dall'altra parte per gli alti prezzi con cui vengono offerti rispetto a quelli, sensibilmente più bassi, del mercato nel 2001 (presi a riferimento dalla legge 104/2004). Per non parlare della disparità (fino al 45% del valore commerciale!) di trattamento tra i cittadini, le cui abitazioni distano poche decine di metri dal centro storico.

Il governo Berlusconi non può trascinarsi dietro, come un'enorme macina al piede, questa situazione che gli impedirebbe di varare un impegnativo programma di ripresa dell'attività edilizia per venire incontro alle esigenze delle giovani coppie e delle famiglie dei cittadini extra-comunitari. La soluzione più efficace per fare cassa, ma anche più equa, è quella di alienare l'invenduto praticando uno sconto del 30% sui prezzi di offerta. Si tratta del valore che viene normalmente riconosciuto a chi acquista un immobile occupato come sono quelli detenuti dagli inquilini degli enti ex-previdenziali. In questo modo non verrebbero sanate le discriminazioni e diversi trattamenti tra i cittadini di diversi quartieri e di diverse città, che restano come una testimonianza dell'assoluta incapacità di organi della partitocrazia spartitoria quali sono ancora, in grande misura, Inps, Inail, Inpdap ecc... Ma dubito che, senza di essa, il ministero del Welfare, affidato ad un esperto come Maurizio Sacconi, possa impostare finalmente una politica della casa per venire incontro alle esigenze delle giovani coppie e delle famiglie dei cittadini extra-comunitari.

Si tratta di una vicenda oramai annosa, che è stata di recente ricostruita analiticamente da Mario Milone nel volume Scippopoli, edito a Napoli quest'anno. In sintesi, i cosiddetti immobili di pregio (non più di 2.000 su oltre 90.000 unità), trasferiti alla Scip Srl nel 2001 e nel 2002, sono stati sottratti alla più nota regola di mercato. Come tale è stata recepita tanto per la dismissione dei beni immobili delle amministrazioni pubbliche (cfr. la legge ordinaria 662/1996) quanto per la dismissione degli immobili degli enti previdenziali e dello Stato (cfr. la legge ordinaria 410/2001). Entrambe le normative stabiliscono - per la vendita dell'immobile occupato - la riduzione del 30% sul prezzo di mercato determinato per lo stesso immobile libero. Da anni è vigente una normativa illogica, varata dal precedente governo, che sottrae a questa elementare regola di mercato gli immobili di maggior valore (immobili cosiddetti di pregio alienati ovviamente in base ad una maggiore stima). «Tale esclusione - scrive Milone - determina una ingiustificata disparità di trattamento tra le 2.000 famiglie coinvolte e tutte le altre 90.000 complessivamente interessate dalle vendite che hanno potuto legittimamente acquistare la propria abitazione con l'applicazione della suddetta riduzione, nell'ambito dello stesso processo di dismissione patrimoniale pubblico e sulla base delle stesse leggi dello Stato come ad esempio per gli immobili di Roma di Piazza Adriana e Piazza Cavour» o quelli di Viale Filopanti e Piazza Roosevelt a Bologna.

La fine del contenzioso giudiziario e la vendita di questi immobili consentirebbe la formazione di un fondo iniziale per avviare finalmente una politica riformista di edilizia pubblica. Vi sono interessati i ministeri di Tremonti, Sacconi, Scajola e Prestigiacomo. Dalla loro collaborazione dipende il fatto che i tempi di esecuzione siano spediti e vengano garantiti margini di profitti analoghi a quelli che il potere pubblico e gli imprenditori privati ricavano dalla collaborazione a questa impresa comune in Spagna e Francia. A documentarlo di recente è stata una bella inchiesta di Report, il programma che Milena Gabanelli dirige su Rai 3.

Salvatore Sechi

Gli ultimi commenti strutture esistenti - di tina - 24 maggio 2008 01:24 bell'articolo - di Antonio Caizzi NA - 23 maggio 2008 15:23 SCIP IMMOBILI DI PREGIO - di MARTA PAZZAGLIA - 23 maggio 2008 15:23